新築「木造住宅」の耐用年数は22年？寿命の真実と横浜で資産価値を守る3つのポイント

「せっかく注文住宅を建てるなら、孫の代まで住み継げる家にしたい」

「木造住宅は『耐用年数22年』と聞いたけれど、そんなに早く価値がなくなってしまうの？」

横浜や神奈川エリアで家づくりをご検討中の皆様から、このようなご不安の声をよくいただきます。

特に、都心や横浜の人気エリアで土地から購入される場合、建物にも相応の資産価値を求められるのは当然のことです。

結論から申し上げますと、「耐用年数22年」というのは税金計算上（減価償却）のルールに過ぎず、建物の寿命ではありません。

現代の技術で正しく建てられ、適切にメンテナンスされた木造住宅は、50年、60年、あるいはそれ以上快適に住み続けることが可能です。

この記事では、横浜・神奈川で数多くの「ハビの家」を手掛けてきた株式会社ハビタットが、以下のポイントを解説します。

多くの人が誤解している「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」の違い
木造住宅の寿命を縮める「3つの天敵」と、プロが行う対策
30年後も資産価値を維持するためのメンテナンスと費用の考え方

「木造か、鉄骨か」で迷われている方も、この記事を読めば、木造住宅の真のポテンシャルと、長く住める家の条件が明確になるはずです。

【結論】木造住宅の「耐用年数22年」は寿命ではない！

インターネットで検索すると必ず出てくる「木造住宅の耐用年数＝22年」という数字。

これは、家が物理的に崩壊するまでの期間ではなく、あくまで「国が税金を計算するために定めた期間」です。まずはこの誤解を解きましょう。

「法定耐用年数」と「物理的耐用年数」の決定的な違い

住宅の「寿命」に関する言葉には、大きく分けて2つの意味があります。

法定耐用年数（木造は22年）
- 財務省令により定められた、「減価償却」ができる期間のこと。
- 事業用資産としての価値が帳簿上でなくなるまでの期間であり、「22年経ったら住めなくなる」という意味では全くありません。
- ちなみに、鉄骨造（骨格材の肉厚による）は19年〜34年、鉄筋コンクリート（RC）造は47年と定められています。
物理的耐用年数（期待耐用年数）
- 建物の構造体や設備が、物理的に使用に耐えられる期間のこと。つまり「実際の寿命」です。
- 適切な設計・施工とメンテナンスが行われていれば、木造住宅でも60年〜100年持たせることは技術的に十分可能です。

※用途や材料によって耐用年数は基準が異なるため、上記はあくまで参考に詳しくは以下の出典を閲覧することを推奨いたします。

出典：国土交通省「主な減価償却資産の耐用年数表」

実際に、築100年を超える古民家や、法隆寺のような木造建築が現存していることからも、木という素材そのものの耐久性が非常に高いことがわかります！

実際の寿命はどれくらい？今の木造住宅は「60年以上」がスタンダード

では、現代の一般的な木造住宅の「実際の寿命」はどれくらいでしょうか。

国土交通省の資料によると、住宅の期待耐用年数は「フラット35」の基準を満たすような標準的な住宅で「50年〜60年程度」、さらに性能の高い「長期優良住宅」や「劣化対策等級3」を取得した住宅では「75年〜90年程度」とされています。

かつての日本の住宅寿命が「約30年」と言われていたのは、高度経済成長期に「質より量」で大量供給された住宅が、断熱不足や湿気対策不足により劣化し、早期に建て替えられてきた歴史があるからです。

現在の建築基準法や品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）に基づいた高性能な注文住宅は、昔の家とは「別物」と考えてください。

木造住宅の資産価値は「メンテナンス」で決まる

「木造は資産価値が残りにくい」と言われることがありますが、これは半分正解で半分間違いです。

確かに法定耐用年数を超えると、建物部分の「固定資産税評価額」は下がります。しかし、「売却時の市場価値」は別です。

しっかりと手を入れられた家は、築20年を超えても高く評価される時代になっています。

木造住宅の寿命を左右する「3つの天敵」と対策

木造住宅が「60年以上」持つポテンシャルがあるとしても、それは「適切な対策」が前提です。

横浜・神奈川エリア特有の気候風土も踏まえ、木造住宅の寿命を縮める「3つの天敵」と、私たち工務店が行っている対策をご紹介します。

① 湿気・結露：横浜の湿潤な気候への対策

木材にとって最大の大敵は「腐朽菌（腐り）」です。木材が腐る原因のほとんどは、壁の中や床下で発生する「結露」と「湿気」です。

特に横浜や鎌倉・湘南エリアは海に近く、湿気が多い地域も少なくありません。

対策：通気工法の徹底
- 壁の中に空気の通り道を作る「通気層」を設け、湿気を外に逃がす構造にします。
- 高気密・高断熱施工により、室内外の温度差による壁内結露を防ぐことが重要です。

② シロアリ：見えない床下の守り

湿気とセットでやってくるのがシロアリです。彼らは湿った木材を好みます。

対策：防蟻（ぼうぎ）処理と定期点検
- 建築基準法でも地面から1m以内の構造材には防蟻処理が義務付けられていますが、薬剤の効果は一般的に5年程度です。
- 重要なのは、「点検しやすい床下環境を作ること」。基礎パッキン工法などで床下の通風を良くし、人が潜って点検できる高さを確保することが、長寿命化の秘訣です。

③ 雨漏り：屋根・外壁・バルコニーの防水

雨水の侵入は、構造材を直接濡らし、腐朽を一気に早めます。特に複雑な形状の屋根や、広いバルコニーはリスクが高まります。

対策：メンテナンス性の高い素材選び
- 屋根材や外壁材には、耐久性の高いガルバリウム鋼板や、継ぎ目の少ない施工方法を選ぶことでリスクを減らせます。
- ハビタットでは、デザイン性を保ちつつも、雨仕舞（あまじまい）の良い設計をしています。

※語句の説明
雨仕舞（あまじまい）：雨水を防ぐこと

30年後も価値ある家に。メンテナンススケジュールと費用の目安

「長く住める」ということは、裏を返せば「メンテナンスが必要」ということです。

車検と同じように、家も定期的なお手入れをすることで、トータルコストを抑え、寿命を延ばすことができます。

築年数ごとのメンテナンス・Todoリスト

一般的な木造注文住宅で推奨されるメンテナンス時期の目安です。

築年数	主なチェック・メンテナンス項目	費用の目安（修繕が必要な場合）
5年目	シロアリ防除処理の再施工（薬剤による）	10万〜20万円
10年目	外壁・屋根の点検、シーリング（目地）の打ち替えバルコニー防水のトップコート塗り替え	100万〜150万円
15〜20年目	給湯器などの住宅設備交換外壁・屋根の塗装メンテナンス	150万〜200万円
30年目	外壁・屋根の葺き替え・張り替え検討内装（クロス・床）のリフォーム	規模による

※上記の費用目安は、一般的な延床面積（30坪程度）の木造住宅を想定した概算です。建物の形状、使用している素材、足場の設置条件、および昨今の資材価格の変動により、実際の金額は異なります。詳細な見積もりは必ず専門業者へご依頼ください。

最初の家づくりで「維持費」を減らす工夫

上記の表を見て「維持費がかかるな…」と思われたかもしれません。

しかし、新築時の仕様選びで、将来のメンテナンス費用を大幅に抑えることができます。

高耐久シーリングや、シーリングレスのサイディングを選ぶ
10年ごとの打ち替え頻度を減らす。
屋根材のグレードを上げる
スレートではなく、メンテナンスフリーに近い陶器瓦やガルバリウム鋼板を選ぶ。
長期優良住宅の認定を受ける
税制優遇だけでなく、維持保全計画の策定が義務付けられるため、計画的な管理が可能になる。

このように、家づくりにかかるお金は「建てる時の費用」だけでなく、「住んでからかかる費用（ランニングコスト）」も含めて考えることが非常に重要です。

これらを含めた「資金計画の全体像」については、以下の記事で詳しく解説しています。横浜エリアの相場観と合わせて、ぜひ一度チェックしてみてください。

▼ あなたの予算計画は大丈夫？以下の記事で横浜での家づくりに必須のお金の話を解説

横浜市の注文住宅相場＆隠れコスト徹底解説！家づくり完全ガイド

「横浜で理想の注文住宅を建てたい。でも、いったい総額でいくらかかるのか？」「土地代が高いイメージがあるけど、自分たちの予算で本当に実現できるのか？」家づくりは多くの方にとって一…

※建てた後に後悔しないための、ハビタットのノウハウを上記の記事で公開しています

ハビタットが手掛けた「特別な住まい」のデザインや、
具体的な価格帯が分かる最新のカタログをご用意しました。
まずは資料請求で、理想の家づくりのイメージを膨らませてみませんか？

▼▼ 無料で「ハビの家」のカタログを請求する ▼▼

木造 vs 鉄骨・RC造。耐用年数とコストパフォーマンスを徹底比較

「耐久性を考えるなら、鉄骨やRC（鉄筋コンクリート）の方が良いのでは？」

そう考える方も多いでしょう。ここでは、木造とその他の構造を比較してみましょう。

構造別・耐用年数と特徴比較

項目	木造	鉄骨造（軽量・重量）	RC造（鉄筋コンクリート）
法定耐用年数	22年	19年〜34年	47年
物理的寿命	30年〜80年以上（メンテナンス次第）	40年〜60年以上（サビ対策など次第）	65年〜100年以上（コンクリートの中性化対策など次第）
建築コスト	◎（比較的抑えられる）	△（高め）	✕（高い）
断熱性・気密性	◎（確保しやすい）	△（熱橋対策が必要）	◯（外断熱なら◎だが高額）
リフォーム	◎（間取り変更が容易）	△（構造による制約あり）	△（壁式だと壊せない壁が多い）
解体費用	安い	普通	高い

横浜の気候風土に「木造」が適している理由

鉄骨やRCは確かに頑丈ですが、「熱を伝えやすい（暑くて寒い）」という弱点があります。

冬の寒さが厳しくない横浜エリアとはいえ、快適な室温を保つためには、鉄骨やRCでは大掛かりな断熱工事が必要となり、建築コストが跳ね上がります。

一方、木は「断熱性が高い（コンクリートの約12倍）素材」です。

さらに、木は湿度を調整する調湿効果も持っています。

コストパフォーマンスと住み心地のバランス、そして将来的なリフォームや建て替えのしやすさを考えると、「高性能な木造住宅」は非常に合理的で賢い選択と言えるのです。

「長く住める木造住宅」を建てる工務店の見極め方

木造住宅の寿命は「施工品質」に大きく左右されます。

長く安心して住める家を建てるために、工務店選びで確認すべき3つのポイントをお伝えします。

1. 「構造計算」を全棟で実施しているか

木造住宅において2025年4月より「構造計算（規模による）※」の審査が義務化されました。これをしっかりと実施しているかどうかで、家の骨組みの信頼性は雲泥の差が出ます。

※許容応力度計算は義務化に含まない。

2. 工事中の「第三者監査」を入れているか

壁の中や基礎など、完成したら見えなくなる部分こそが寿命の鍵を握ります。

自社の徹底したチェックに加え、住宅瑕疵担保責任保険※の検査員による第三者の視点での検査を実施しています。

※出典：国土交通省「住宅瑕疵担保責任保険について」

3. 具体的な「長期修繕計画」を提案できるか

「何かあったら電話してください」という口約束だけでなく、引き渡し後10年、20年、30年と続く定期点検のスケジュールと、具体的なメンテナンス計画を提示できる会社を選びましょう。

「私たちの土地でも、理想の家は建つ？」
「二世帯住宅の具体的な相談がしたい」。
そんな方は、ぜひハビタットのモデルルームへお越しください。
ショールームアドバイザーが、あなたの想いを形にするお手伝いをします。

▼▼ ハビタットに相談できる「横浜のモデルルーム」を予約する ▼▼

まとめ：正しい知識とメンテナンスで、木造住宅は「資産」になる

木造住宅の耐用年数について解説してきました。

「法定耐用年数22年」は実際の寿命ではない。
現代の高性能な木造住宅は、60年以上住み継げるポテンシャルがある。
寿命を延ばす鍵は「湿気対策」と「定期的なメンテナンス」。
高額な鉄骨・RC造でなくても、適切な設計で資産価値は守れる。

家づくりは、建てて終わりではありません。建てた瞬間から、家を育てる長い時間が始まります。

私たちハビタットは、横浜・神奈川エリアで、「デザイン」だけでなく「性能」と「寿命」にも徹底的にこだわった家づくりを行っています。

「うちの予算で、どれくらい長持ちする家が建てられるの？」

「将来のメンテナンス費まで含めた、賢い資金計画を知りたい」

そのようにお考えの方は、ぜひ一度ハビタットにご相談ください。

＞＞ここからハビタットへ無料相談する

横浜を知り尽くしたプロフェッショナルとして、あなたの理想の家づくりを全力でサポートいたします。

【本記事に関するご注意・免責事項】

耐用年数と寿命について
本記事で解説している「物理的耐用年数」や「期待耐用年数」は、一般的な気象条件の下、適切なメンテナンス（定期的な点検・修繕）を実施した場合に期待できる期間であり、すべての建物において特定の年数や寿命を保証するものではありません。建物の立地条件（塩害地域、豪雪地帯など）や使用状況により、劣化の進行度合いは異なります。
税制・法規について
減価償却や法定耐用年数、税制優遇に関する記述は、記事公開時点（202X年X月）の法令に基づいています。税制改正等により内容が変更される場合がありますので、具体的な税務処理については、税理士または所轄の税務署へご相談ください。
費用・相場について
記事内に記載されている建築費用やメンテナンス費用はあくまで目安であり、物価変動や個別のプラン内容によって変動いたします。